상주부동산협회

간이과세자인 개업공인중개사의

부가가치세에 대한 법제처 법령해석 안내

간이과세자에 해당하는 개업공인중개사도 사전에 중개의뢰인간의 약정을 통해 부가가치세 상당액을 소비자에게 요구할 수 있다는 취지의 법제처 법령해석이 나왔습니다.

1월 18일 법제처는 기존 유권해석과는 달리「부가가치세법」제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하더라도, 그 부가가치세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 초과하지 않는 경우에는「공인중개사법」제33조제3호에 위반되지 않는다는 해석입니다<자세한 내용은 법령해석 전문 참조>.

* 기존 유권해석 : 건설교통부 토지관리팀 - 2515(2006. 10. 4)

- 간이과세자와 사업자 등록을 하지 않는 자는 별도로 부가가치세를 징수할 수 없기 때문에 부가가치세를 별도로 징수하여 중개수수료와 부가가치세를 합산한 가액이 법정한도를 초과할 경우「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」제33조제3호에 해당되어 처벌을 받을 수 있음

금번 법령해석을 받는데 힘써주신 구본기 공인중개사님(민원인)을 비롯하여 강문구 회원님께 진심으로 감사드립니다.

- 법제처 법령해석 전문-

민원인 - 간이과세자인 공인중개사가 법정 중개보수와 별도로 부가가치세를 받을 수 있는지(「공인중개사법」 제33조제3호 등 관련)

- 안건번호15-0523 회신일자 2016-01-18

1. 질의요지

「공인중개사법」 제33조제3호에서는 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지한다고 규정하고 있는바, 「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하는 경우 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지?

2. 회답

「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하더라도, 그 부가가치세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 초과하지 않는 경우에는 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되지 않습니다.

3. 이유

「공인중개사법」 제32조제1항에서는 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 주택의 중개에 대한 보수와 같은 조 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제33조제3호에서는 개업공인중개사등이 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 같은 법 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지한다고 규정하고 있습니다.

그리고, 「부가가치세법」 제4장 제31조에서는 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 같은 법 제29조제1항에 따른 공급가액에 같은 법 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다고 규정하고 있는데, 같은 법 제61조제1항에서는 직전 연도의 재화와 용역의 공급에 대한 대가(부가가치세가 포함된 대가를 말하며, 이하 “공급대가”라 함)의 합계액이 대통령령으로 정하는 금액에 미달하는 개인사업자는 간이과세자로서 이 법에서 달리 정하고 있는 경우를 제외하고는 제4장부터 제6장까지의 규정에도 불구하고 제7장의 규정을 적용받는다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제109조제1항에서는 “대통령령으로 정하는 금액”을 4천800만원으로 규정하고 있는바,

이 사안은 「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수(이하 “법정 중개보수”라 함)와는 별도로 부가가치세 명목의 별도 금전을 중개의뢰인에게 수령함으로써 그 중개보수와 부가가치세를 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하는 경우가 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지에 관한 것이라 하겠습니다.

먼저, 부가가치세는 기업이 일정 기간 동안에 생산ㆍ유통 등의 사업 활동을 통해 창출한 부가가치를 과세표준으로 하여 과세하는 조세로서, 조세부담을 거래 단계별로 거래상대자에게 전가하여 종국적으로는 최종소비자가 그 부담을 지도록 하는 일반소비세에 해당하는바, 부가가치세의 실제 담세자는 사업자 등으로부터 재화나 용역을 공급받는 최종소비자라고 할 것입니다.

이에 따라, 일반과세자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에 대하여는 「부가가치세법」 제31조에서 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 부가가치세를 징수하도록 하는 직접적인 근거규정을 두고 있고, 간이과세자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 같은 법 제61조제1항에서 재화와 용역의 대가에 부가가치세가 포함되는 “공급대가”를 수령하는 것으로 규정함으로써, 간이과세자도 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 부가가치세를 전가할 수 있도록 하는 간접적인 근거규정을 두고 있다고 할 것입니다.

따라서, 간이과세자의 경우에는 「부가가치세법」상 일반과세자와 같이 부가가치세를 소비자에게 직접 징수할 수 있도록 규정되어 있지 아니하더라도, 부가가치세를 사실상 누가 부담하며 어떻게 전가할 것인지의 문제는 사적 자치가 허용되는 영역으로 거래당사자의 약정 또는 거래관행 등에 의하여 결정될 사항이고(헌법재판소 2000. 3. 30. 결정 98헌바7 결정례 참조), 부가가치세의 실제 담세자는 최종소비자라는 부가가치세의 원리에 따라 간이과세자인 개업공인중개사도 사인 간의 약정을 통해 부가가치세 상당액을 소비자에게 요구할 수 있다고 할 것입니다.

그리고, 「공인중개사법」 제32조 및 제33조제3호에서 규정하고 있는 법정 중개보수는 공인중개사가 용역의 대가로서 받는 적정한 이익·비용 등을 의미하는 것으로서, 이러한 법정 중개보수에는 그에 따르는 부가가치세까지를 포함하고 있는 것은 아니라고 할 것인바(법제처 2006. 9. 25. 회신 06-0211 해석례 참조), 개업공인중개사가 간이과세자인지 일반과세자인지 여부와 관계없이 법정 중개보수는 부가가치세가 제외된 금액이라고 할 것입니다.

또한, 「부가가치세법」 제63조제1항에서는 “공급대가”를 간이과세자의 과세표준으로 규정하고 있는데, 이는 주로 소규모 영세사업자로 구성된 간이과세자의 간편한 납세액 산정을 위한 과세기준인 것이지, 간이과세자가 수령하는 모든 “